کارشناسی تعیین ارزش سرقفلی مغازه تجاری و همچنین ارزیابی حق کسب و پیشه تجاری از جمله مواردی هستند که ویژه ی محیط تجاری و بازار تهران و کل ایران هستند و تا حدی هم مانند اجاره مالکانه یا حق مالکانه تابع عرف منطقه ای هستند و توسط کارشناس دادگستری ملک تعیین می شود و مثلا عرفی که در بازار بزرگ شهر تهران یا خیابان ولیعصر برای حق مالکانه در هنگام معامله رایج است ممکن است در شیراز معتبر نباشد.
برای مشاوره کارشناسی برای کارشناسی ارزش سرقفلی تجاری مغازه و حق کسب و پیشه با دفتر ما تماس بگیرید.
تلفن دفتر کارشناسی دادگستری املاک 44231706(021)
ارزیابی قیمت سرقفلی و حق کسب و پیشه به عهده کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان است و کار ارزش گذاری سرقفلی مغازه به عنوان مثال برای مغازه های مجتمع تجاری سیوان سنتر در شرق تهران یا مجتمع تجاری کوروش در غرب تهران و یا مگامال در شمال شهر تهران در مقایسه با پاساژ های تجاری بازار در مرکز تهران می تواند متفاوت باشد و باید به مقتضیات هر منطقه توجه کرد.
تعیین ارزش کارشناسی سرقفلی
در عرف تجاری بازار ایران ممکن است کسی که مالک یک مغازه است و زمین متعلق به وی بوده و اقدام به ساخت ساختمان مغازه و اخذ مجوز های لازم نموده، سرقفلی تجاری آن را به شخص دوم بفروشد. این مفهوم سرقفلی که در بازار قدیم رایج بوده بطور عامیانه و غیر دقیق و خیلی خلاصه به معنی حق استفاده و بهره برداری تجاری است.
البته این مفهوم کلی طبعا ممکن است در شمال و جنوب کشورمان به چند صورت وجود داشته بوده اما قانون گذاران در قوانین مصوبه از دوره پهلوی اول تاکنون سعی در روشن کردن آن و پیراسته کردن و حذف زوائد آن برآمده اند که از جمله می توان به قوانین مصوب سال 1356 و سال 1376 اشاره کرد.
یک کارشناس در تعیین سرقفلی مغازه به چه چیزهایی توجه می کند؟
از جمله مواردی که کارشناس دادگستری ساختمان برای ارزیابی ارزش سرقفلی به آن توجه می کند مساحت مغازه، طول بر آن به خیابان، رونق تجاری در خیابان، تابلو خور بودن مغازه، ارتفاع مغازه، کیفیت اجرایی ساختمان مغازه و شرایط سند سرقفلی آن است.
طبیعی است که کارشناسی فرمول پذیر نیست و نمی توان کلیه عوامل موثر را برشمرد و یا حاصل جمع ضریبی از آن عوامل را به عنوان سرقفلی مشخص کرد و برآورد ارزش سرقفلی به نظر کارشناس رسمی دادگستری بستگی دارد.
شرایط برخی سرقفلی های تهران
در بعضی از قرارداد های سرقفلی که منعقد می شده شروطی را در حین واگذاری به مستاجر تحمیل کرده اند و مستاجر هنگام امضاء آن ها را به نوعی پذیرفته است. مثلا در بعضی از این اسناد ذکر شده که سرقفلی فروخته می شود برای همه شغل ها به جز آهنگری و جوشکاری و نانوایی یا برای همه شغل ها به جز شغل های سر و صدا دار.
بعضی از سرقفلی ها نیز دارای شرایط محدود کننده دیگری هستند مانند این که مستاجر حق واگذاری به غیر را کلا ندارد یا این که قبل از واگذاری به غیر باید نظر مالک را جلب کند.
این شرایط ممکن است در شهر های دیگر مانند کرج و لواسان کوچک و دماوند و لواسان بزرگ متفاوت باشد. کارشناسی سرقفلی مغازه تهران توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان انجام می شود.
جلب رضایت مالک مغازه در سرقفلی
از جمله مواردی که ممکن است در شهر تهران و شهر های دیگر ایران دارای عرف متفاوت باشد حق مالکانه است. جلب رضایت مالک یا رضایت مالکانه یا حقوق مالکانه از عناوینی است که عرفا در افواه به مبلغی که مستاجر هنگام فروش حق سرقفلی به شخص ثالث به مالک می دهد گفته می شود.
میزان این مبلغ بستگی به عرف محل دارد و بسیار پیش می آید که در هنگام فروش سرقفلی، بین مالک مغازه و مستاجر سرقفلی بر سر میزان آن اختلاف پیش می آید و یکی از طرفین به دادگاه یا شورای حل اختلاف تهران برای رسیدگی رجوع می کند.
دادگاه نیز ارزیابی و تعیین مبلغی برای این حق مالک را به کارشناس رسمی ساختمان می سپرد.
برای هر گونه تغییر و تحول در مغازه یا روابط تجاری و حقوقی خود با مالک حتما از یک وکیل کمک بگیرید چون قوانین موجود تا حدی در این زمینه سرقفلی مبهم و قابل تفسیر هستند حتی برای خود قضات دادگاه ها.
اجاره مالکانه یا اجاره مالکیت مغازه
در مغازه هایی که مالکیت مغازه و یا سند مالکیت آن هنوز متعلق به مالک است و تنها حق سرقفلی آن را به مستاجر واگذار کرده است، طبعا باید بابت اجاره ساختمان مغازه و یا اعیانی مغازه به مالک بطور ماهانه اجاره بپردازد که به این اجاره در عرف بازار ایران، اجاره مالکانه گفته می شود.
کارشناسی اجاره مالکانه مغازه نیز به مساحت مغازه و شرایط ساختمانی دکان از جمله ارتفاع آن و مصالح بکار رفته در ان و طول بر آن موقعیت تجاری و نقطه قرار گیری آن در شهر تهران یا شهر های دیگر بستگی دارد.
همچنین باید به این نکته اصلی توجه کرد که عرف این اجاره در تهران با استان های شمالی کشور مانند مازندران و گلستان و گیلان و استان های دیگر مانند اصفهان و آذربایجان و فارس و یا مثلا جزیره کیش تفاوت دارد و باز هم نمی توان آن را فرموله کرد.
چگونگی عقد قرارداد اجاره مالکانه سرقفلی مغازه
معمولا قرارداد های اجاره مالکانه بین مالک مغازه و کسی که حق سرقفلی مغازه به او واگذار شده (مستاجر) در عرف ایران به صورت سه ساله منعقد می شود. یعنی مالک ابتدا طی یک قرارداد، حق سرقفلی را به مستاجر واگذار می کند و سپس طی یک قرارداد اجاره سه ساله برای هر ماه دراین سه سال، یک مبلغی برای اجاره مالکانه تعیین و روش پرداخت آن مشخص می شود. ممکن است مساحت مغازه یا واحد تجاری توسط کارشناس رسمی نقشه برداری یا کارشناس رسمی ساختمان اندازه گیری شود.
معمولا روش پرداخت اجاره مالکانه هر شش ماه یا هر سال تعیین می شود و این عرف در بیشتر نقاط کشور ایران رایج است.
اگر مالک و مستاجر بر سر تعدیل اجاره مالکانه مغازه توافق نداشته باشند
اگر توافق بین مالک مغازه و مستاجر سرقفلی بر سر تمدید قرارداد اجاره برای سه سال آتیه نباشد معمولا مالک به شورای حل اختلاف تهران دادخواست تعدیل اجاره بها را می دهد و دادگاه نیز تعیین اجاره بهای مالکانه مغازه را برای سه سال بعدی به کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان می سپرد.
هزینه کارشناسی سرقفلی تجاری مغازه
هزینه کارشناسی ارزش کارشناسی سرقفلی نیز مانند کارشناسی انواع دیگر املاک به صورت درصدی از ارزش سرقفلی می باشد و برای دانستن کامل آن می توانید صفحه حق الزحمه کارشناس رسمی را در سایت ما مطالعه کنید.
به عنوان مثال اگر ارزش کارشناسی سرقفلی تجاری 3.600.000.000 تومان باشد دستمزد کارشناسی سرقفلی حدودا 6.427.000 تومان و اگر ارزش سرقفلی 7.200.000.000 تومان باشد حق الزحمه کارشناس تقریبا 9.667.000 تومان می شود.
به عبارت دیگر هر چه ارزش سرقفلی بیشتر باشد درصد حق الزحمه ارزش گذاری سرقفلی متغیر است و کلا باید به تعرفه رجوع کنید.
در زمینه کارشناسی حق سرقفلی و حق کسب و پیشه با ما مشورت کنید
می توانید در زمینه ارزیابی حق سرقفلی تجاری مغازه ها یا حق کسب و پیشه با کارشناس رسمی دادگستری دفتر کارشناسی تهران ما مشورت کنید.
44231706(021)